《房地產經紀實務》是房地產經紀人考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了房地產經紀人考試《房地產經紀實務》房地產市場營銷概述知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

二、房地產市場營銷的基本特征

(一)房地產市場的基本特征

房地產市場的特征是由房地產商品特殊性決定的?？偟膩碚f，房地產市場是一個特殊的商品市場，具有以下六方面特征：

1.區域性

房地產市場的區域性主要是由房地產的位置固定性和性能差異性所決定的。不同區域的房地產價格水平、供求狀況、交易數量等有極大差異，不同區域的房地產市場之間相互影響較小。

2.交易復雜性

與一般商品不同，房地產市場交易的是相關房地產的產權，包括房屋所有權、土地使用權、房屋使用權等;根據交易的產權不同而形成不同的房地產市場，如買賣市場、租賃市場等。

3.不完全競爭性

房地產市場參與者較少，且房地產交易價格及交易信息多為非公開的，使得買賣雙方較難了解到真實的市場行情。此外，土地資源的相對稀缺性及其必須由國家經營的特性決定了房地產市場的有限開放。因而房地產市場競爭不充分，交易效率較低。

4.供給滯后性

房地產開發周期較長，供給增加往往需要相當長的時間;由于房地產使用的耐久性，當市場上供過于求時，多余的供給也需要很長時間才能被市場消化。因此相對于需求的變動，房地產供給的變動存在著滯后性。

5.與金融市場關聯度高

房地產開發投入資金量大，對信貸的依賴性很強。沒有金融的支持，房地產交易的規模將受到很大限制。金融政策、市場利率的變動對房地產市場也會產生很大影響。

6.受政府干預較大

土地是國家重要資源制宜，其分配和使用對經濟發展和社會穩定都具有非常重要的作用，因而國家對土地的權利、利用、交易等都有嚴格的限制。政府一般通過金融政策、財政稅收政策、土地利用計劃、城市規劃及環境保護等手段對房地產市場進行干預和調節。

(二)房地產市場營銷的基本特征(由房地產市場的特征決定)

房地產市場具有上述特征決定了房地產市場營銷必須根據房地產的特性因時因地制宜地進行。因此房地產市場營銷具有以下幾個方面特征：

1.受區域影響很大

房地產市場具有很強的區域性，因此房地產市場營銷必須多所在區域的因素充分把握，根據區域環境制定適宜的營銷計劃。如所在區域的商業設施配套、教育設施配套都是目標市場確定時重點考慮的因素。

2.消耗時間較長

房地產價值大，通常消費者多次到實地考查后才會確定交易意向。因此房地產市場營銷者需要和潛在消費者經過多次接觸溝通，讓消費者完全認同該房屋價值后才能實現成功營銷。這對房地產市場營銷者的能力及素質都有較高要求。

3.具有動態性

房地產開發周期長，從申請立項到建成銷售，需要少則一年長則數年的時間。因此該項目所處營銷環境變化較大，企業必須根據市場營銷環境的變化，及時調整營銷計劃。

4.受消費者心理預期影響較大

與一般商品相比，消費者心理預期對房地產市場營銷活動的影響程度較大。目前房地產市場的消費者對經濟及市場認識相對薄弱，加上買賣雙方信息不對稱，消費者往往不能對經濟形式及個人貨幣投向的效用得失做出客觀合理的分析判斷。此外，房地產市場消費者對價格變動心理承受能力相對較弱。因此企業市場營銷應充分考慮消費者非理性預期的營銷，采取合適的營銷策略以確保企業盈利目標實現。

5.受政策法律影響較大

從法律角度看，通過房地產營銷活動使房地產產品的轉移，主要是房地產產權的轉移，而不是房地產商品的實體流動。房地產產權的流動過程和對流動行為的監控需要法律的保障。不同形態的產權轉移，不同產權關系的變更，涉及的法律條款不同。從政策角度看，國家當期發布的財政政策、貨幣政策、房地產產業。政策對房地產業的發展都會產生一定的影響，針對市場的房地產營銷策略也會因市場政策環境的變化而變化。

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（責任編輯：何以笙簫默）

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